Hitelhiány a lakásszektorban

Egyre kilátástalanabb a helyzet a lakáspiacon, elkeserítő képet mutatnak a statisztikai hivatal most közétett féléves adatai. A hat hónap során még négy és fél ezer lakást sem adtak át, ötödével kevesebbet, mint tavaly ilyenkor. Ennél egy kevéssel több volt a kiadott lakásépítési engedélyek száma, de azok sem érték el az ötezret, ami 17 százalékos csökkenést jelent a tavaly január–júniusi helyzethez képest. Szomorú, hogy az ezen a piacon tapasztalt zuhanórepülés sebessége még a komplex építőipari ágazat gyors süllyedését is jócskán felülmúlja. Az öt hónapos adatokat összegző, a napokban megjelent építőipari statisztika szerint „mindössze” 10,8 százalékkal volt kisebb a teljesítmény az idén, mint egy évvel ezelőtt.

Ágazati szakértők egyértelműen a befagyott finanszírozási csatornákat jelölik meg az építőipar és a lakáspiac vergődésének egyik fő okaként. Sem a beruházók, sem pedig a reménybeli vevők, megrendelők nem tudnak elviselhető feltételekkel kínált hitelhez jutni. Gyakran még a közbeszerzési eljárásokról is lecsúsznak a má­ra már szinte teljesen kivéreztetett építőipari cégek, mert az önerőt képtelenek előteremteni. Közben a súlyos adóssághegyek alatt nyögő önkormányzatok megrendelései is erősen megritkultak. A banki adatok is arra utalnak, hogy egyelőre nem enyhül a hitelezési szigor, s túl drágák a lakáshitelek. A Magyar Nemzeti Bank májusi felmérése szerint a bankoknál továbbra is túlsúlyban vannak azok, amelyek a feltételek szigorítását jelezték a lakáscélú hitelek piacán, miközben az utóbbi negyedévekben növelték a hitelfolyósításért felszámított díjakat is.

Ugyancsak többségben vannak azok a pénzintézetek, amelyek az üzleti célú ingatlanhiteleknél hajlanak a keményebb feltételek megkövetelésére. Ez­zel együtt erős csökkenést mutat ezen a téren a hitelezési hajlandóság. Ez nem is meglepő, hiszen ebben a körben a portfólió minőségét jelző mutató határozott romlást jelez az első negyedévre, sőt a második és harmadik negyedéves előrejelzés is erősíti ezt a tendenciát. A lakáscélú projektek esetében egyébként az átlagosnál valamivel jobb a helyzet, itt a javulást és romlást jelző pénzintézeti aránykülönbség szűk harmincszázalékos, a leg­rosszabb képet a bevásárlóközpontok építőiről alakítottak ki a bankok, az első negyedévben a közel 80 százalékos a portfólióminőség-romlást mutató arány. Az önkormányzati szegmensben egyértelműen a szigorítás a jellemző a hitelező bankok körében, ráadásul a többség a kö­zeljövőre nézve még inkább a szigorítás felé hajlik. Ezzel együtt, vagy éppen emiatt erősen csökken a hitelek iránti kereslet, ám itt mintha némi növekedésre számítanának a pénzintézetek a következő néhány hónap során. A hitelezési hajlandóság szoros összefüggésben áll a portfólió minőségével: ahogy nő a rossz hitelek aránya, úgy esik vissza a bankok hitelezési kedve.

A Társaság a Lakásépítésért Egyesület szerint – annak ellenére, hogy az építési engedélyek száma némiképp meghaladta a használatbavételi adatot – az éves lakásépítési adat alul fogja múlni a 2011-es lakásépítési számot (12 655). Úgy vélik, hogy a felépített lakások száma 10 ezer alá zuhan. A következő években várható tendenciákat illetően fontos tényként említik, hogy az elmúlt húsz évben csak 2009-ben és 2010-ben fordult elő, hogy a kiadott építési engedélyek száma kevesebb volt a használatba vett lakásokéinál. Más években az építésiengedély-adatok egyértelműen meghaladták a lakások haszná­lat­bavételét mutató adatokat. 2011-ben pedig lényegében azo­nos volt az építkezések és az építési engedélyek száma. Ez a közel egyensúlyi helyzet a következő évre további csökkenést vetít előre a lakásépítések számában, ugyanis nem minden engedélyezett lakás épül fel. Kedvező fordulatot az jelez­ne, ha az építési engedélyek szá­ma egyértelműen (legalább 10-20 százalékkal) és tartósan meghaladná a használatbavételi engedélyek számát.

Az első fél évben használatba vett lakások számának alakulása jelentős régiós különbségeket mutat. Míg az Észak-Alföldön, a Dél-Alföldön és a Nyugat-Dunántúlon növekedés következett be, addig a Dél-Dunántúlon és Közép-Magyarországon az átlagosnál nagyobb mértékű, 38 százalékos a visszaesése. Egy évvel korábban még Közép-Magyarországon koncentrálódott a lakásépítések több mint fele, most mindössze 41 százalékuk épült itt. Budapesten az előző évi jelentős visszaesést követően ebben a fél évben 53 százalékkal kevesebb lakás épült. Nyugat-Dunántúl kivételével valamennyi régióban csökkent az építési engedélyek száma, a legerőteljesebben Közép-Magyarországon (26 százalék). Budapesten fél év alatt mintegy ezer lakás építésére adtak ki engedélyt, mely az egy évvel ezelőtt regisztrált mennyiség 79 százaléka.

Változó tendenciák

Az építtetők körében folytatódott a vállalkozói szektor visszaszorulása, így e kör részesedése már az egyharmadot sem éri el az újlakás-beruházásokból. Az építtetők összetételét továbbra is a természetes személyek súlyának növekedése jellemzi. Az általuk épített lakások aránya 58-ról 65 százalékra nőtt az elmúlt év első fele óta. Budapesten, ahol korábban a vállalkozói lakásépítés meghatározó volt (77 százalék), most a lakások több mint felét természetes személyek építtették. Közben az év első fél évében 43 lakás épült önkormányzati megbízásból. Az értékesítésre épített lakások aránya (43-ról 35 százalékra) csökkent, a saját használatra építetteké 56-ról 61 százalékra nőtt. Bérbeadásra mindössze a lakások 4 százaléka épült. Ezt még javulásként is elkönyvelhetjük, mivel tavaly ez az arány csupán 1 százalék volt. Az újonnan épült lakóépületekben 55-ről 61 százalékra nőtt az új családi házak aránya, ugyanakkor a többszintes, többlakásos épületeké kisebb lett (39 helyett 33 százalék). A lakóparki lakások aránya változatlanul 2 százalék. Az átlagos alapterület közben tovább nőtt, elérte a 104 négyzetmétert.

(Forrás: VG) 2012. 07. 31.